von Daniel Lassingleithner | Aug 5, 2020 | Miet- und Wohnrecht
Im mietrechtlichen Alltag finden sich in zahlreichen Mietverträgen weiterhin sogenannte Endausmalklauseln. Mit einer solchen Endausmalklausel wird mietvertraglich häufig „lapidar“ festgelegt, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und vor Rückstellung des Mietgegenstandes an den Vermieter den gesamten Mietgegenstand neu auszumalen hat.
Folgende Formulierungen finden sich in der Praxis häufig:
„Die Rückstellung des Mietgegenstandes hat ordnungsgemäß weiß ausgemalt zu erfolgen“
„Die Wohnung ist nach Beendigung des Mietverhältnisses neu auszumalen“
„Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt wie bei Mietbeginn übernommen zurückzustellen“
Die Frage der Zulässigkeit solcher Vereinbarungen beschäftigt sowohl die Rechtsprechung als auch das Schrifttum schon seit geraumer Zeit. Nach § 1109 ABGB und der Judikatur hat der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung des Bestandobjekts grundsätzlich nicht zu vertreten. Nach dem gesetzlichen Rahmen ist daher der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, das Mietobjekt neu ausgemalt zurückzustellen. Die Verschlechterung der Qualität der Malerei wird vielmehr als gewöhnliche Abnutzung qualifiziert. Gewöhnliche Abnutzungen sind nach der Rechtsprechung aber bereits durch Bezahlung des Mietzinses abgegolten. Liegt hingegen eine über das gewöhnliche Maß hinausgehende Abnützung der Wände vor, muss eine solche auch beseitigt werden.
Allerdings handelt es sich bei § 1109 ABGB um dispositives Recht. Dies bedeutet, dass grundsätzlich auch eine vom Gesetz abweichende vertragliche Regelung im Mietvertrag getroffen werden kann. Ob eine solche Regelung sodann auch wirksam ist, war bereits Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen. Nach einer Entscheidung des OGH sind Endausmalklausel grundsätzlich dann gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und somit nichtig (unwirksam), wenn sie nicht auf die Beseitigung von vom Mieter aufgebrachten, besonders auffälligen Wandfarben (sogenannten verkehrsunüblichen Wandfarben wie etwa Schwarz), von übermäßigen Abnützungen oder sonstiger vom Mieter verschuldeter oder zu vertretender Gebrauchsspuren beschränkt sind.
Meines Erachtens werden daher alle Klauseln unwirksam sein, mit welchen versucht wird, die Kosten für die Beseitigung der gewöhnlichen Abnutzung – etwa der normalen Abnutzung der Wände – auf den Mieter zu überwälzen. In vielen Fällen wird daher eine Endausmalklausel nicht wirksam sein. So würden etwa auch die Eingangs dargstellten Klauseln alle unwirksam sein.
Entscheidend sind jedoch die Umstände des Einzelfalls, sohin wie die jeweilige Klausel im Mietvertrag konkret ausgestaltet wurde, sodass eine Prüfung im Einzelfall unerlässlich ist. Für eine solche stehen wir selbstverständlich jederzeit sehr gerne zur Verfügung.
© Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
von Daniel Lassingleithner | Mai 2, 2020 | Immobilien Verträge, Miet- und Wohnrecht, Publikation
Auch die Baubranche wurde von den Auswirkungen der sogenannten COVID-19-Erkrankung und der damit verbundenen Maßnahmen und Einschränkungen nicht verschont. Auf zahlreichen Baustellen kamen die Bauarbeiten gänzlich zum Erliegen. Infolgedessen können auch in Bauträgerverträgen vereinbarte Übergabetermine oftmals nicht eingehalten werden. Der vorliegende Beitrag von Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec, erschienen in der Fachzeitschrift immolex (immolex 2020, 141) soll über die Rechtsfolgen informieren.
Hier gehts zum Beitrag.
von Daniel Lassingleithner | Okt 4, 2019 | Miet- und Wohnrecht
Insbesondere Vermieter sollten im Falle der Verlängerung befristeter Mietverträge die gesetzlichen Vorgaben beachten, andernfalls unerwünschte Konsequenzen drohen.
I. Grundsätzliches
Das österreichische Mietrecht ist stark zersplittert. Bestimmungen zum österreichischen Mietrecht finden sich sowohl im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: ABGB) als auch im Mietrechtsgesetz (kurz: MRG) bzw. im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus (Genossenschaftswohnungen) auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (kurz: WGG). Im Falle des Abschlusses eines befristeten Mietvertrags, ist daher zunächst zu prüfen, ob das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, dem WGG oder aber lediglich den Bestimmungen des ABGB unterliegt.
Für den Fall, dass das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt (was bei der klassischen Wohnraummiete häufig der Fall ist), sind schon bei Abschluss des Mietvertrags die Bestimmungen über die Mindestbefristung gemäß § 29 MRG zu beachten. Nach dieser Bestimmung muss der Mietvertrag zumindest für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen werden (Schriftformgebot), andernfalls weitreichende Konsequenzen drohen. Werden die Bestimmungen zur Mindestbefristung nicht eingehalten, gilt der Vertrag nämlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dies hat insbesondere zur Folge, dass der Mietvertrag lediglich im Falle des Vorliegens wichtiger Kündigungsgründe (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden kann. Sollte vom Mieter kein wichtiger Kündigungsgrund gesetzt werden, kann der Vermieter daher den Mietvertrag auch nicht einseitig auflösen.
II. Verlängerung des Mietvertrags
Gemäß § 29 Abs 4 MRG können befristete Mietverträge grundsätzlich schriftlich beliebig oft erneuert werden. Der Abschluss eines neuen Mietvertrags ist dabei nicht zwingend erforderlich. Allerdings ist auch bei der Verlängerung die Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten, andernfalls mangels gültiger Befristung wieder ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen würde.
Besondere Vorsicht ist für den Vermieter geboten, wenn der Mietvertrag ausläuft. Wird nämlich ein befristeter Mietvertrag (im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG) nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt dieser gemäß § 29 MRG einmalig als auf drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre erneut nicht aufgelöst oder verlängert, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Dies hat für den Vermieter weitrechende Konsequenzen. Insbesondere kann der Mietvertrag sodann lediglich im Falle des Vorliegens eines wichtigen Kündigungsgrunds (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden. Für den Vermieter ist daher entscheidend, im Falle des Auslaufens eines Mietvertrags nicht einfach untätig zu bleiben.
Die Auflösung des Mietvertrags nach Ende der Vertragsdauer erfolgt durch Räumung des Mietobjekts und Rückstellung an den Vermieter. Wenn der Mieter das Mietobjekt trotz abgelaufener Mietdauer nicht zurückstellt, kann der Vermieter eine Räumungsklage einbringen. Dabei ist zu beachten, dass diese Räumungsklage nach der Rechtsprechung innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Beendigung des Mietverhältnisses einzubringen ist, andernfalls unter Umständen von einer konkludenten (stillschweigenden) Verlängerung des Mietvertrags auszugehen ist.
Dabei würde sich im Anwendungsbereich des MRG – wie bereits dargestellt – der Mietvertrag zunächst einmalig um drei Jahre verlängern.
Hat der Vermieter begründete Sorge, dass der Mieter trotz Auslaufens des Mietvertrags seiner Räumungspflicht nicht nachkommen wird (etwa wenn er sich einfach nicht meldet), hat der Vermieter auch die Möglichkeit, vorab einen gerichtlichen Übergabsauftrag zu erwirken.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
