von Daniel Lassingleithner | Okt 4, 2019 | Miet- und Wohnrecht
Insbesondere Vermieter sollten im Falle der Verlängerung befristeter Mietverträge die gesetzlichen Vorgaben beachten, andernfalls unerwünschte Konsequenzen drohen.
I. Grundsätzliches
Das österreichische Mietrecht ist stark zersplittert. Bestimmungen zum österreichischen Mietrecht finden sich sowohl im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: ABGB) als auch im Mietrechtsgesetz (kurz: MRG) bzw. im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus (Genossenschaftswohnungen) auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (kurz: WGG). Im Falle des Abschlusses eines befristeten Mietvertrags, ist daher zunächst zu prüfen, ob das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, dem WGG oder aber lediglich den Bestimmungen des ABGB unterliegt.
Für den Fall, dass das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt (was bei der klassischen Wohnraummiete häufig der Fall ist), sind schon bei Abschluss des Mietvertrags die Bestimmungen über die Mindestbefristung gemäß § 29 MRG zu beachten. Nach dieser Bestimmung muss der Mietvertrag zumindest für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen werden (Schriftformgebot), andernfalls weitreichende Konsequenzen drohen. Werden die Bestimmungen zur Mindestbefristung nicht eingehalten, gilt der Vertrag nämlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dies hat insbesondere zur Folge, dass der Mietvertrag lediglich im Falle des Vorliegens wichtiger Kündigungsgründe (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden kann. Sollte vom Mieter kein wichtiger Kündigungsgrund gesetzt werden, kann der Vermieter daher den Mietvertrag auch nicht einseitig auflösen.
II. Verlängerung des Mietvertrags
Gemäß § 29 Abs 4 MRG können befristete Mietverträge grundsätzlich schriftlich beliebig oft erneuert werden. Der Abschluss eines neuen Mietvertrags ist dabei nicht zwingend erforderlich. Allerdings ist auch bei der Verlängerung die Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten, andernfalls mangels gültiger Befristung wieder ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen würde.
Besondere Vorsicht ist für den Vermieter geboten, wenn der Mietvertrag ausläuft. Wird nämlich ein befristeter Mietvertrag (im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG) nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt dieser gemäß § 29 MRG einmalig als auf drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre erneut nicht aufgelöst oder verlängert, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Dies hat für den Vermieter weitrechende Konsequenzen. Insbesondere kann der Mietvertrag sodann lediglich im Falle des Vorliegens eines wichtigen Kündigungsgrunds (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden. Für den Vermieter ist daher entscheidend, im Falle des Auslaufens eines Mietvertrags nicht einfach untätig zu bleiben.
Die Auflösung des Mietvertrags nach Ende der Vertragsdauer erfolgt durch Räumung des Mietobjekts und Rückstellung an den Vermieter. Wenn der Mieter das Mietobjekt trotz abgelaufener Mietdauer nicht zurückstellt, kann der Vermieter eine Räumungsklage einbringen. Dabei ist zu beachten, dass diese Räumungsklage nach der Rechtsprechung innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Beendigung des Mietverhältnisses einzubringen ist, andernfalls unter Umständen von einer konkludenten (stillschweigenden) Verlängerung des Mietvertrags auszugehen ist.
Dabei würde sich im Anwendungsbereich des MRG – wie bereits dargestellt – der Mietvertrag zunächst einmalig um drei Jahre verlängern.
Hat der Vermieter begründete Sorge, dass der Mieter trotz Auslaufens des Mietvertrags seiner Räumungspflicht nicht nachkommen wird (etwa wenn er sich einfach nicht meldet), hat der Vermieter auch die Möglichkeit, vorab einen gerichtlichen Übergabsauftrag zu erwirken.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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von Daniel Lassingleithner | Sep 4, 2019 | Allgemeines Zivilrecht
Im Bereich der Geh- und Fahrtrechte herrscht insbesondere bei Liegenschaftstransaktionen häufig großes „Konfliktpotenzial“. Nicht im Grundbuch sichergestellte Geh- und Fahrtrechte sind nur eines von zahlreichen Beispielen, welche in der Praxis häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.
I. Liegenschaftsankauf – Prüfung der Sach- und Rechtslage im Hinblick auf die Zufahrt zur Liegenschaft:
Vor Erwerb einer Liegenschaft sollte unbedingt die Rechtslage betreffend der Zufahrt geprüft werden. Häufig besteht keine direkte Zufahrtsmöglichkeit über eine öffentliche Straße, sodass die Zufahrt über eine oder mehrere Liegenschaften der Grundstücksnachbarn erfolgen muss.
In diesem Fall ist zu prüfen, ob mit den Grundstückseigentümern der Nachbarliegenschaften entsprechende Verträge (Dienstbarkeits- oder Servitutsverträge genannt) für die Nutzung des fremden Grundstücks in Form der Einräumung eines Geh- und/oder Fahrtrechts abgeschlossen wurden. Sollte es zum Abschluss solcher Verträge gekommen sein, ist weiters essenziell, dass die sich daraus ergebenden Geh- und Fahrtrechte im Grundbuch eingetragen sind. Nur durch eine Eintragung im Grundbuch kann sichergestellt werden, dass auch der Erwerber der Liegenschaft dieses Geh- und Fahrtrecht für sich beanspruchen kann.
II. Erwerb des Geh- und Fahrtrechtes durch Ersitzung:
Häufig erfolgt der Erwerb eines Geh- und Fahrtrechtes auch durch Ersitzung. Unter einer Ersitzung versteht man den Erwerb eines Rechtes durch qualifizierten Besitz während einer gesetzlich bestimmten Zeit. Gegenüber natürlichen Personen beträgt die Ersitzungsfrist für unbewegliche Sache 30 Jahre, gegenüber juristischen Personen 40 Jahre. Weitere Ersitzungsvoraussetzung ist die gutgläubige Ausübung dieses Rechts. Eine solche liegt dann vor, wenn man glaubt, dass einem die Ausübung dieses Rechts zusteht.
Insbesondere im Bereich benachbarter Liegenschaften werden fremde Grundstücke und Zufahrten häufig in dem guten Glauben mitbenutzt, dass man hiezu berechtigt ist. Wenn also etwa eine über ein fremdes Grundstück führende Zufahrt ununterbrochen mehr als 30 Jahre lang gutgläubig genutzt wird, kann ein Rechtsanspruch auf Nutzung dieser Zufahrt im bisherigen Umfang aufgrund von Ersitzung bestehen. Dieser Rechtsanspruch sowie die Eintragung im Grundbuch können auch gerichtlich durchgesetzt werden.
III. Conclusio:
Dem Käufer einer Liegenschaft ist daher dringend zu empfehlen, vor Erwerb einer Liegenschaft die Frage der Zufahrtsmöglichkeit sowie das Bestehen allfälliger Dienstbarkeiten im Allgemeinen im Detail zu prüfen. Wir stehen für eine solche Prüfung sowie für alle anderen Fragen im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.
© RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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von Daniel Lassingleithner | Aug 22, 2019 | Maklerrecht, Schadenersatz & Gewährleistung
Lesen Sie unseren neuesten Betrag zum Thema „Werbung des Maklers mit „unverbaubaren“ Ausblick macht den Makler bei fehlendem Verschulden selbst dann nicht haftbar, wenn es sich dabei um eine Fehlinformation handelt“, unter: https://rechtsanwalt-maklerrecht.at/werbung-des-maklers-mit-unverbaubarem-ausblick-macht-den-makler-bei-fehlendem-verschulden-selbst-dann-nicht-haftbar-wenn-es-sich-dabei-um-eine-fehlinformation-handelt/
von Daniel Lassingleithner | Aug 1, 2019 | Maklerrecht
Lesen Sie unserer neuesten Betrag zur zulässigen Höhe der vom Immobilienmakler in Rechnung gestellten Vermittlungsprovision beim Immobilienverkauf und -kauf sowie bei der Wohnungsmiete und der Miete von Einfamilienhäusern unter: https://rechtsanwalt-maklerrecht.at/die-hoehe-der-immobilienmaklerprovision/
von Daniel Lassingleithner | Jul 11, 2019 | Reiserecht
Passagiere können demnach auch bei Flügen mit einer Zwischenlandung außerhalb Europas samt anschließendem Anschlussflug, welcher sodann von einer nicht-europäischen Gesellschaft durchgeführt wird, bei einer Verspätung von mehr als drei Stunden am Endziel eine Entschädigung von der europäischen Fluggesellschaft fordern, sofern die gesamte Flugverbindung bei einem europäischen Anbieter gebucht wurde. (vgl. Rechtssache C 502/18).
Im gegenständlichen Fall wurde von den EU-Höchstrichtern ein bei der tschechischen Gesellschaft „Ceske aerolinie“ gebuchter Flug von Prag nach Bangkok samt Anschlussflug nach Abu Dhabi beurteilt.
Der Flug von Prag nach Abu Dhabi, welcher von der tschechischen Airline – und somit von einer europäischen Fluglinie – selbst ausgeführt wurde, war pünktlich. Der Anschlussflug, welcher im Rahmen eines sogenannten Code Sharing von der Gesellschaft „Etihad“ mit Sitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten durchgeführt wurde, hatte am Ende mehr als acht Stunden Verspätung, weshalb Passagiere die tschechische Airline auf die nach EU-Recht vorgesehene Entschädigungszahlung gemäß der EU-Fluggastrechteverordnung verklagten.
Die tschechische Airline wehrte sich mit dem Argument, dass der verspätete Flug in der Verantwortung der anderen Fluggesellschaft gewesen sei und nicht von ihr durchgeführt wurde.
Zur Freude der Passagiere urteilte das europäische Höchstgericht am 11.07.2019, dass auch Flüge mit ein- oder mehrmaligen Umsteigen (Anschlussflüge) im Sinne der Fluggastrechte als Einheit zu werten sind, sofern sie Gegenstand einer einzigen Buchung waren. Entscheidend ist daher, dass die gesamte Flugverbindung bei einem europäischen Anbieter gebucht wurde.
Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass die tschechische Airline zur Zahlung verpflichtet ist, sich jedoch sodann bei der anderen Fluggesellschaft regressieren kann.
Wir prüfen gerne für Sie, ob bei Ihrem konkreten Sachverhalt ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung samt anderer etwaiger Ansprüche besteht. Da Fluggesellschaften auf außergerichtliche Zahlungsaufforderungen erfahrungsgemäß häufig in keinster Weise reagieren, setzen wir Ihre Ansprüche notwendigenfalls auch gerichtlich durch. Kontaktieren Sie uns noch heute und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.
Sollte Sie Interesse an weiteren Informationen zu Ihren Rechten bei Flugverspätungen, Flugannullierungen und Verweigerung der Beförderung haben, lesen Sie auch unseren Beitrag von letzter Woche.
© Mag. Philipp Holzapfel
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