Lesen Sie den in der Fachzeitschrift immolex erschienen Beitrag von RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec., zum Thema der Aufklärungs-, Hinweis- und Prüfpflichten des Immobilienmaklers über baubehördliche Bewilligungen unter:
Lesen Sie meine in der Zeitschrift immolex veröffentlichte Glosse zur Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 20.03.2019 zu 5 Ob 241/18d, welche durch unsere Kanzlei erwirkt werden konnte.
Insbesondere Vermieter sollten im Falle der Verlängerung befristeter Mietverträge die gesetzlichen Vorgaben beachten, andernfalls unerwünschte Konsequenzen drohen.
I. Grundsätzliches
Das österreichische Mietrecht ist stark zersplittert. Bestimmungen zum österreichischen Mietrecht finden sich sowohl im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: ABGB) als auch im Mietrechtsgesetz (kurz: MRG) bzw. im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus (Genossenschaftswohnungen) auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (kurz: WGG). Im Falle des Abschlusses eines befristeten Mietvertrags, ist daher zunächst zu prüfen, ob das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, dem WGG oder aber lediglich den Bestimmungen des ABGB unterliegt.
Für den Fall, dass das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt (was bei der klassischen Wohnraummiete häufig der Fall ist), sind schon bei Abschluss des Mietvertrags die Bestimmungen über die Mindestbefristung gemäß § 29 MRG zu beachten. Nach dieser Bestimmung muss der Mietvertrag zumindest für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen werden (Schriftformgebot), andernfalls weitreichende Konsequenzen drohen. Werden die Bestimmungen zur Mindestbefristung nicht eingehalten, gilt der Vertrag nämlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dies hat insbesondere zur Folge, dass der Mietvertrag lediglich im Falle des Vorliegens wichtiger Kündigungsgründe (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden kann. Sollte vom Mieter kein wichtiger Kündigungsgrund gesetzt werden, kann der Vermieter daher den Mietvertrag auch nicht einseitig auflösen.
II. Verlängerung des Mietvertrags
Gemäß § 29 Abs 4 MRG können befristete Mietverträge grundsätzlich schriftlich beliebig oft erneuert werden. Der Abschluss eines neuen Mietvertrags ist dabei nicht zwingend erforderlich. Allerdings ist auch bei der Verlängerung die Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten, andernfalls mangels gültiger Befristung wieder ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen würde.
Besondere Vorsicht ist für den Vermieter geboten, wenn der Mietvertrag ausläuft. Wird nämlich ein befristeter Mietvertrag (im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG) nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt dieser gemäß § 29 MRG einmalig als auf drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre erneut nicht aufgelöst oder verlängert, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Dies hat für den Vermieter weitrechende Konsequenzen. Insbesondere kann der Mietvertrag sodann lediglich im Falle des Vorliegens eines wichtigen Kündigungsgrunds (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden. Für den Vermieter ist daher entscheidend, im Falle des Auslaufens eines Mietvertrags nicht einfach untätig zu bleiben.
Die Auflösung des Mietvertrags nach Ende der Vertragsdauer erfolgt durch Räumung des Mietobjekts und Rückstellung an den Vermieter. Wenn der Mieter das Mietobjekt trotz abgelaufener Mietdauer nicht zurückstellt, kann der Vermieter eine Räumungsklage einbringen. Dabei ist zu beachten, dass diese Räumungsklage nach der Rechtsprechung innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Beendigung des Mietverhältnisses einzubringen ist, andernfalls unter Umständen von einer konkludenten (stillschweigenden) Verlängerung des Mietvertrags auszugehen ist.
Dabei würde sich im Anwendungsbereich des MRG – wie bereits dargestellt – der Mietvertrag zunächst einmalig um drei Jahre verlängern.
Hat der Vermieter begründete Sorge, dass der Mieter trotz Auslaufens des Mietvertrags seiner Räumungspflicht nicht nachkommen wird (etwa wenn er sich einfach nicht meldet), hat der Vermieter auch die Möglichkeit, vorab einen gerichtlichen Übergabsauftrag zu erwirken.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
Im Bereich der Geh- und Fahrtrechte herrscht insbesondere bei Liegenschaftstransaktionen häufig großes „Konfliktpotenzial“. Nicht im Grundbuch sichergestellte Geh- und Fahrtrechte sind nur eines von zahlreichen Beispielen, welche in der Praxis häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.
I. Liegenschaftsankauf – Prüfung der Sach- und Rechtslage im Hinblick auf die Zufahrt zur Liegenschaft:
Vor Erwerb einer Liegenschaft sollte unbedingt die Rechtslage betreffend der Zufahrt geprüft werden. Häufig besteht keine direkte Zufahrtsmöglichkeit über eine öffentliche Straße, sodass die Zufahrt über eine oder mehrere Liegenschaften der Grundstücksnachbarn erfolgen muss.
In diesem Fall ist zu prüfen, ob mit den Grundstückseigentümern der Nachbarliegenschaften entsprechende Verträge (Dienstbarkeits- oder Servitutsverträge genannt) für die Nutzung des fremden Grundstücks in Form der Einräumung eines Geh- und/oder Fahrtrechts abgeschlossen wurden. Sollte es zum Abschluss solcher Verträge gekommen sein, ist weiters essenziell, dass die sich daraus ergebenden Geh- und Fahrtrechte im Grundbuch eingetragen sind. Nur durch eine Eintragung im Grundbuch kann sichergestellt werden, dass auch der Erwerber der Liegenschaft dieses Geh- und Fahrtrecht für sich beanspruchen kann.
II. Erwerb des Geh- und Fahrtrechtes durch Ersitzung:
Häufig erfolgt der Erwerb eines Geh- und Fahrtrechtes auch durch Ersitzung. Unter einer Ersitzung versteht man den Erwerb eines Rechtes durch qualifizierten Besitz während einer gesetzlich bestimmten Zeit. Gegenüber natürlichen Personen beträgt die Ersitzungsfrist für unbewegliche Sache 30 Jahre, gegenüber juristischen Personen 40 Jahre. Weitere Ersitzungsvoraussetzung ist die gutgläubige Ausübung dieses Rechts. Eine solche liegt dann vor, wenn man glaubt, dass einem die Ausübung dieses Rechts zusteht.
Insbesondere im Bereich benachbarter Liegenschaften werden fremde Grundstücke und Zufahrten häufig in dem guten Glauben mitbenutzt, dass man hiezu berechtigt ist. Wenn also etwa eine über ein fremdes Grundstück führende Zufahrt ununterbrochen mehr als 30 Jahre lang gutgläubig genutzt wird, kann ein Rechtsanspruch auf Nutzung dieser Zufahrt im bisherigen Umfang aufgrund von Ersitzung bestehen. Dieser Rechtsanspruch sowie die Eintragung im Grundbuch können auch gerichtlich durchgesetzt werden.
III. Conclusio:
Dem Käufer einer Liegenschaft ist daher dringend zu empfehlen, vor Erwerb einer Liegenschaft die Frage der Zufahrtsmöglichkeit sowie das Bestehen allfälliger Dienstbarkeiten im Allgemeinen im Detail zu prüfen. Wir stehen für eine solche Prüfung sowie für alle anderen Fragen im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.
© RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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Lesen Sie unseren neuesten Betrag zum Thema „Werbung des Maklers mit „unverbaubaren“ Ausblick macht den Makler bei fehlendem Verschulden selbst dann nicht haftbar, wenn es sich dabei um eine Fehlinformation handelt“, unter: https://rechtsanwalt-maklerrecht.at/werbung-des-maklers-mit-unverbaubarem-ausblick-macht-den-makler-bei-fehlendem-verschulden-selbst-dann-nicht-haftbar-wenn-es-sich-dabei-um-eine-fehlinformation-handelt/