Im mietrechtlichen Alltag finden sich in zahlreichen Mietverträgen weiterhin sogenannte Endausmalklauseln. Mit einer solchen Endausmalklausel wird mietvertraglich häufig „lapidar“ festgelegt, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und vor Rückstellung des Mietgegenstandes an den Vermieter den gesamten Mietgegenstand neu auszumalen hat.
Folgende Formulierungen finden sich in der Praxis häufig:
„Die Rückstellung des Mietgegenstandes hat ordnungsgemäß weiß ausgemalt zu erfolgen“
„Die Wohnung ist nach Beendigung des Mietverhältnisses neu auszumalen“
„Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt wie bei Mietbeginn übernommen zurückzustellen“
Die Frage der Zulässigkeit solcher Vereinbarungen beschäftigt sowohl die Rechtsprechung als auch das Schrifttum schon seit geraumer Zeit. Nach § 1109 ABGB und der Judikatur hat der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung des Bestandobjekts grundsätzlich nicht zu vertreten. Nach dem gesetzlichen Rahmen ist daher der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, das Mietobjekt neu ausgemalt zurückzustellen. Die Verschlechterung der Qualität der Malerei wird vielmehr als gewöhnliche Abnutzung qualifiziert. Gewöhnliche Abnutzungen sind nach der Rechtsprechung aber bereits durch Bezahlung des Mietzinses abgegolten. Liegt hingegen eine über das gewöhnliche Maß hinausgehende Abnützung der Wände vor, muss eine solche auch beseitigt werden.
Allerdings handelt es sich bei § 1109 ABGB um dispositives Recht. Dies bedeutet, dass grundsätzlich auch eine vom Gesetz abweichende vertragliche Regelung im Mietvertrag getroffen werden kann. Ob eine solche Regelung sodann auch wirksam ist, war bereits Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen. Nach einer Entscheidung des OGH sind Endausmalklausel grundsätzlich dann gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und somit nichtig (unwirksam), wenn sie nicht auf die Beseitigung von vom Mieter aufgebrachten, besonders auffälligen Wandfarben (sogenannten verkehrsunüblichen Wandfarben wie etwa Schwarz), von übermäßigen Abnützungen oder sonstiger vom Mieter verschuldeter oder zu vertretender Gebrauchsspuren beschränkt sind.
Meines Erachtens werden daher alle Klauseln unwirksam sein, mit welchen versucht wird, die Kosten für die Beseitigung der gewöhnlichen Abnutzung – etwa der normalen Abnutzung der Wände – auf den Mieter zu überwälzen. In vielen Fällen wird daher eine Endausmalklausel nicht wirksam sein. So würden etwa auch die Eingangs dargstellten Klauseln alle unwirksam sein.
Entscheidend sind jedoch die Umstände des Einzelfalls, sohin wie die jeweilige Klausel im Mietvertrag konkret ausgestaltet wurde, sodass eine Prüfung im Einzelfall unerlässlich ist. Für eine solche stehen wir selbstverständlich jederzeit sehr gerne zur Verfügung.
© Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
