Insbesondere Vermieter sollten im Falle der Verlängerung befristeter Mietverträge die gesetzlichen Vorgaben beachten, andernfalls unerwünschte Konsequenzen drohen.
I. Grundsätzliches
Das österreichische Mietrecht ist stark zersplittert. Bestimmungen zum österreichischen Mietrecht finden sich sowohl im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: ABGB) als auch im Mietrechtsgesetz (kurz: MRG) bzw. im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus (Genossenschaftswohnungen) auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (kurz: WGG). Im Falle des Abschlusses eines befristeten Mietvertrags, ist daher zunächst zu prüfen, ob das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, dem WGG oder aber lediglich den Bestimmungen des ABGB unterliegt.
Für den Fall, dass das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt (was bei der klassischen Wohnraummiete häufig der Fall ist), sind schon bei Abschluss des Mietvertrags die Bestimmungen über die Mindestbefristung gemäß § 29 MRG zu beachten. Nach dieser Bestimmung muss der Mietvertrag zumindest für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen werden (Schriftformgebot), andernfalls weitreichende Konsequenzen drohen. Werden die Bestimmungen zur Mindestbefristung nicht eingehalten, gilt der Vertrag nämlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dies hat insbesondere zur Folge, dass der Mietvertrag lediglich im Falle des Vorliegens wichtiger Kündigungsgründe (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden kann. Sollte vom Mieter kein wichtiger Kündigungsgrund gesetzt werden, kann der Vermieter daher den Mietvertrag auch nicht einseitig auflösen.
II. Verlängerung des Mietvertrags
Gemäß § 29 Abs 4 MRG können befristete Mietverträge grundsätzlich schriftlich beliebig oft erneuert werden. Der Abschluss eines neuen Mietvertrags ist dabei nicht zwingend erforderlich. Allerdings ist auch bei der Verlängerung die Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten, andernfalls mangels gültiger Befristung wieder ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen würde.
Besondere Vorsicht ist für den Vermieter geboten, wenn der Mietvertrag ausläuft. Wird nämlich ein befristeter Mietvertrag (im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG) nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt dieser gemäß § 29 MRG einmalig als auf drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre erneut nicht aufgelöst oder verlängert, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Dies hat für den Vermieter weitrechende Konsequenzen. Insbesondere kann der Mietvertrag sodann lediglich im Falle des Vorliegens eines wichtigen Kündigungsgrunds (Zinsrückstand etc.) gemäß § 30 Abs 2 MRG aufgelöst werden. Für den Vermieter ist daher entscheidend, im Falle des Auslaufens eines Mietvertrags nicht einfach untätig zu bleiben.
Die Auflösung des Mietvertrags nach Ende der Vertragsdauer erfolgt durch Räumung des Mietobjekts und Rückstellung an den Vermieter. Wenn der Mieter das Mietobjekt trotz abgelaufener Mietdauer nicht zurückstellt, kann der Vermieter eine Räumungsklage einbringen. Dabei ist zu beachten, dass diese Räumungsklage nach der Rechtsprechung innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Beendigung des Mietverhältnisses einzubringen ist, andernfalls unter Umständen von einer konkludenten (stillschweigenden) Verlängerung des Mietvertrags auszugehen ist.
Dabei würde sich im Anwendungsbereich des MRG – wie bereits dargestellt – der Mietvertrag zunächst einmalig um drei Jahre verlängern.
Hat der Vermieter begründete Sorge, dass der Mieter trotz Auslaufens des Mietvertrags seiner Räumungspflicht nicht nachkommen wird (etwa wenn er sich einfach nicht meldet), hat der Vermieter auch die Möglichkeit, vorab einen gerichtlichen Übergabsauftrag zu erwirken.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
